( 작성일 2022.12.25 ) 2023년 역전세 대비하는 것이 투자 키워드

( 작성일 2022.12.25 ) 2023년 역전세 대비하는 것이 투자 키워드 CEO감민환

안녕하세요.
(주)리치TOP 부동산 투자 연구소 대표 감민환입니다.

오늘 말씀드릴 내용은 리치TOP 부동산 투자 연구소 10월 회의 내용과 최근 기사를 참고해 적은 글임을 알려드립니다.
10월에 한 내용이지만 11월인 지금 현실이 되어 이렇게 최근 기사와 함께 참고 자료를 통해 설명을 드립니다.

지금 투자를 할 때는 2023년에 일어날 역전세를 대비해야 됩니다.
2023년 상반기까지 강력한 경기 침체가 예상되어 있고,
부동산 시장의 수요 감소, 공급 확대(매물 출현) 현상을 만들 것이며, 이는 매수자 우위 시장으로 가는 역할을 하게 되었습니다.

한국 부동산원에서 공개한 자료에서 매매 가격과 전세 가격이 떨어지고 있는 걸 조사한 내용입니다.

그리고 최근 기사에서 이런 기사가 나오네요.

하지만 저의 생각으론 예전에 역전세가 있었던 2017년 18년도와는 다른 원리로 2023년은 역전세가 나올 것이라 예상합니다.
전세 거주 가구의 대부분은 전세자금 대출에 의존해 있는데 코로나 때 기준금리 0.5%의 저금리를 활용해 고가 전셋집을 구하는 세입자가 많았죠.
하지만 지금은 기준금리 3%로 세입자들에 부담이 늘어나기에 이 주장이 열리는 신축 아파트들은 세입자 구하기가 쉽지 않습니다.

이런 시장 상황에서는 전세가격이 내려가기에 매매 가격도 자연스레 힘을 못쓰게 되어있죠.
하지만 이번 부동산 시장은 과거와 다르게 가격 하락이 빠르게 오고 다시 빠르게 반등할 수 있습니다.
이유는 그동안에 과열이 전세 버블을 동반했단 걸 기억하시나요?

한국은행에서 기준금리를 2번 더 올린다고 한다?
2023년에는 5% 수준의 전세 대출 금리가 보편화되면서 전세가격 하락 압력으로 작용할 거 같습니다.
이런 과정은 2008년~12년까지 하락장에서는 없었던 과정입니다.
전세자금 대출은 2008년 시행되었고 2014년부터 많은 사람들이 이용하였기 때문이죠.
2023년 만기가 돌아오는 임대인들은 어느 정도 유동성 확보가 되어 있어야 될 것이기에
향후 입주가 몰려 있는 지역을 중심으로 큰 변화가 나타날 것이고 세입자 모시기가 자연스럽게 어려워질 것이죠.

하지만 그것이 영원한 것이 아니라 일시적인 것을 잊으면 안 됩니다.

자본이 준비되어 있고 멘탈이 준비되어 있다면 2023년도는 한국 사회 최고의 기회의 장이 될 수가 있습니다.
부동산 투자를 하신 분들이라면 2017,18년도 수지, 영통, 동탄 2 역전 세일 때가 기억나는가요?
그 당시 매도자는 세입자들 모시 기게에 바빴고 리치 TOP 회원분들은 그 시기에 많은 부동산을 매수하였습니다.
그런 역전 세는 길어봐야 6개월이었고 그 이후 드라마틱한 상승을 볼 수 있었죠.

금리도 영원히 올릴 수는 없는 것이고 길어도 내년 어느 시점에는 다시 내려갈 것이고,
이런 힘든 시기에 멘탈이 약해져 버틸 여력이 되시는데도 급매로 던지시는 분들은 안타까웠습니다.
부자가 되기 힘들다는 말이죠.
자산을 가지고 있지 않는 분들은 하락장일 때 스트레스를 받지 않겠지만 상승장일 때 역시
자산을 보유하고 있지 않기에 부를 가질 수 없는 것이죠.

또한 중요한 내용이 하나 남아있습니다.
바로 2024년 총선이죠

정부도 2024년 총선을 치러야 하기 때문에 2023년 대폭 규제가 완화될 것으로 예상됩니다.
지방부터 완화가 될 것이고 그다음 경기 외곽이 될 것이라 봅니다.

왜일까요?

서울, 수도권은 자가보유율이 평균 50%인 반해 지방은 평균 60%입니다.

이 말은 지방에 집값을 띄워줘야 보수 쪽으로 표가 몰릴 수 있기에 지방부터 규제가 벗겨질 것이죠.
원래 집을 가지게 되면 우파 쪽으로 갈 가능성이 높아지고 못 가지면 좌파 쪽으로 갈 수 있기에 정치도 부동산을 재료로 거의 쓰이죠.

2008년~10년 서울은 조정을 받고 지방 부동산들이 날아간 이유가 이명박 정부가 총선을 앞두고 지방을 띄웠기 때문이죠.
이때 대구, 창원, 부산을 기억하시는 분이 있으신가요?
여론은 강남 부동산을 중심으로 보기 때문에 이명박 부동산 정책은 하향 안정세로 비치면서
지방에 67% 집을 자진 사람들에 표를 받기 위해 지방 부동산 규제를 다 풀어버린 것이었죠.
그럼 강남은? 어차피 풀어도 제일 마지막에 풉니다.
이미 잡은 물고기이기 때문이죠.

지방도 미분양 지수가 높아지는 내년쯤 새 아파트가 팔려나갈 수 있는 정책이 나올 것이고,
새 아파트가 다 팔려야 프리미엄이 붙는 것이고 프리미엄이 붙어야 기축 아파트들도 오르는 것.
2024년 총선을 앞두고 지방은 모든 규제가 다 풀릴 것으로 저는 높은 확률로 예상합니다.

2022년이 얼마 남지 않았네요.
힘든 시간이 이어지고 있고 모든 분들이 열심히 이겨내시고 있을 거라 생각합니다.
그런 와중에도 투자를 고민하고 계시고 투자를 하시려고 하시는 분들이 있을 거라고 봅니다.
침체된 경기에 투자를 어떻게 대비해야 되고 어떻게 대응해야 될지 고민되시는 분들은 언제나 연락 주십시오.
(주)리치TOP 부동산 투자 연구소 대표 감민환이였습니다.

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